انتهى رسمياً عامان من الازدهار غير المسبوق، ومستويات المعاملات القياسية، والارتفاع المضاربي في الأسعار مدفوعاً بتوقعات اليورو. بعد انضمام بلغاريا إلى منطقة اليورو بسعر صرف ثابت في 1 يناير 2026، دخل سوق العقارات دورة جديدة أكثر توازناً ونضجاً.
تشير بيانات وكالة التسجيل العقاري البلغارية للأشهر الأولى من العام إلى انخفاض في عدد المعاملات العقارية في صوفيا بنحو 12.3% على أساس سنوي، وهو مؤشر واضح على تباطؤ النشاط بعد ذروة العام السابق. كما لوحظت ديناميكيات مثيرة للاهتمام في مستويات الأسعار. ولأول مرة منذ سنوات، سجل متوسط سعر المعاملات العقارية المنجزة فعلياً في العاصمة انخفاضاً طفيفاً في بداية العام، من 2790 يورو للمتر المربع إلى حوالي 2680 يورو للمتر المربع.
ومع ذلك، يظل السوق مستقراً، حيث تشير التوقعات لعام 2026 بأكمله إلى نمو معتدل وصحي يتراوح بين 5٪ و 10٪، وهو ما يكرر تماماً تجربة الدول الأوروبية الأخرى بعد انضمامها إلى الاتحاد النقدي.
أدى هذا الواقع الجديد إلى إعادة هيكلة جذرية للمشاركين في السوق، وغير من خصائص المشترين. فقد تجاوز الارتفاع السريع في الأسعار خلال السنوات السابقة معدل نمو الدخل، مما جعل الناس أكثر تطلباً وحذراً، وأكثر استعداداً للتفاوض مطولاً للحصول على أي خصم.
انخفضت نسبة المشترين الذين استثمروا في المساكن لمجرد حماية مدخراتهم من التضخم إلى النصف، وأصبح شراء العقارات حالياً يتم في الغالب لتلبية الاحتياجات السكنية الفعلية. في الوقت نفسه، هناك موجة من الملاك الأجانب، خاصة على ساحل البحر الأسود وفي المنتجعات الجبلية، الذين يقررون، بسبب ارتفاع تكاليف الصيانة، بيع استثماراتهم، مما يزيد المعروض في السوق الثانوية.
لا يزال الإقراض المصرفي يشكل الركيزة الأساسية للقطاع، إذ تبقى أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري باليورو عند مستويات مواتية للغاية، تتراوح في المتوسط بين 2.3% و2.8%. مع ذلك، يتزايد اعتماد السوق على البنوك، حيث باتت نسبة المدخرات الشخصية إلى رأس مال القروض تميل بشكل ملحوظ لصالح القروض.
في هذه الحالة، يمتلك المشترون بالفعل جميع أوراق القوة في المفاوضات. أما بالنسبة للعقارات ذات الجودة المتدنية، أو الموقع السيئ، أو البنية التحتية غير المكتملة، فإن الخصومات الحقيقية من السعر المعلن مبدئياً خلال عملية البيع تصل الآن بانتظام إلى 10-12%.