Два года беспрецедентного бума, рекордных объемов сделок и спекулятивного роста цен, вызванного ожиданиями евро, официально остались в прошлом. После вступления Болгарии в еврозону по фиксированному обменному курсу 1 января 2026 года рынок недвижимости вступил в новый, гораздо более сбалансированный и зрелый цикл.
Данные Болгарского агентства регистрации недвижимости за первые месяцы года свидетельствуют о снижении количества сделок в Софии примерно на 12,3% в годовом исчислении, что является явным признаком замедления роста после пика предыдущего года. Интересная динамика наблюдается также в ценовом сегменте. Впервые за несколько лет средняя цена фактически заключенных сделок в столице в начале года зафиксировала незначительное косметическое снижение – с 2790 евро за кв. м до примерно 2680 евро за кв. м.
Однако рынок остается стабильным, и прогнозы на весь 2026 год указывают на умеренный и здоровый рост в диапазоне от 5% до 10%, что полностью повторяет опыт других европейских стран после их вступления в валютный союз.
Эта новая реальность привела к серьезной реструктуризации участников рынка и изменению профиля покупателей. Быстрый рост цен в предыдущие годы опередил рост доходов, что сделало людей гораздо более требовательными, осторожными и готовыми долго торговаться ради любой скидки.
Доля покупателей, инвестировавших в жилье просто для того, чтобы защитить свои сбережения от инфляции, сократилась вдвое, и в настоящее время недвижимость приобретается в основном для удовлетворения реальных потребностей в жилье. В то же время наблюдается волна иностранных собственников, особенно на побережье Черного моря и в горных курортах, которые из-за более высоких затрат на содержание решают продать свои инвестиции, увеличивая предложение на вторичном рынке.
Основной опорой сектора остается банковское кредитование, поскольку процентные ставки по ипотечным кредитам в евро остаются на чрезвычайно выгодном уровне – в среднем от 2,3% до 2,8%. Однако зависимость рынка от банков растет, и соотношение личных сбережений к заемному капиталу сейчас значительно смещено в сторону кредитов.
В такой ситуации покупатели уже держат все козыри в руках во время переговоров. Для объектов недвижимости с неудовлетворительным качеством, плохим местоположением или нерешенными инфраструктурными проблемами реальные скидки от первоначально объявленной цены при совершении сделки теперь регулярно достигают 10-12%.