يتجاوز عدد العقارات في سوق الإسكان البلغاري 4.36 مليون عقار، لكن ما يقرب من ثلث السكان يعيشون في منازل مكتظة.

تمتلك بلغاريا مخزونًا قياسيًا من المساكن في ظل انخفاض مستمر في عدد السكان، إلا أن هذا لا يحل مشكلتي القدرة على تحمل تكاليف السكن وجودته. هذا ما يُظهره تحليل جديد أجراه معهد اقتصاديات السوق (IME)، أعده مارتن ماكيلوف، المتدرب في المعهد وطالب في كلية لندن للاقتصاد. ووفقًا للبيانات، بلغ عدد الوحدات السكنية في البلاد 4,360,805 وحدة بنهاية عام 2025، أي بزيادة تزيد عن 36 ألف وحدة مقارنةً بالعام السابق، بينما انخفض عدد السكان بمقدار 14 ألف نسمة. وبالتالي، يوجد 679 وحدة سكنية لكل 1000 نسمة، ومع ذلك تستمر أسعار العقارات في الارتفاع بسبب التفاوت الكبير بين المناطق التي تتوفر فيها المساكن والمناطق التي يتركز فيها الطلب.

في نهاية عام 2025 ، بلغ عدد الوحدات السكنية في بلغاريا 4,360,805 وحدة، أي بزيادة قدرها 36,612 وحدة عن العام السابق، بينما انخفض عدد السكان بمقدار 14,153 نسمة. ونتيجة لذلك، يوجد حاليًا 679 وحدة سكنية لكل 1000 نسمة. وعلى الرغم من ذلك، تستمر الأسعار في الارتفاع بوتيرة متسارعة، ويعيش ما يقرب من ثلث السكان في مساكن مكتظة. ويعود سبب هذا التناقض إلى التفاوت الجغرافي الكبير في توزيع الوحدات السكنية: إذ يقع جزء كبير من المساكن القائمة في مناطق تشهد انخفاضًا في عدد السكان، بينما يتركز نمو المخزون والطلب في عدد قليل من المراكز الإقليمية.

لدينا العديد من الوحدات السكنية، لكن ظروف المعيشة سيئة.

في أحدث مقارنة أجرتها منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية ، سجلت بلغاريا أعلى عدد من الوحدات السكنية لكل 1000 نسمة في الاتحاد الأوروبي، حيث بلغ حوالي 620 وحدة، مقارنةً بمتوسط 515 وحدة تقريبًا في الاتحاد. وجاءت كرواتيا وإيطاليا في المرتبتين التاليتين لبلغاريا. تجدر الإشارة إلى أن منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية اعتمدت في هذه الإحصاءات على عدد الوحدات السكنية من تعداد 2021، لكنها قارنتها بقيم السكان من تعدادات سابقة، مما أدى إلى مبالغة كبيرة في تقدير عدد سكان بلغاريا. أي أن العدد الفعلي للوحدات السكنية لكل 1000 نسمة كان أعلى، حيث بلغ حوالي 654 وحدة، عند استخدام العدد النهائي للسكان من تعداد 2021.

إلى جانب امتلاكها مخزونًا كبيرًا من المساكن، تتميز بلغاريا أيضًا بارتفاع نسبة ملكية المنازل، حيث يعيش 86.1% من البلغاريين في منازل يملكونها، وهي نسبة أعلى بكثير من متوسط الاتحاد الأوروبي ودول أوروبا الغربية. مع ذلك، لا ينعكس هذا على جودة المساكن أو القدرة على تحمل تكاليفها. لا تزال مشكلة الاكتظاظ السكاني من أبرز المشاكل، ففي العام الماضي، عاش 32.5% من البلغاريين في منازل لا تتسع لعدد غرفها مقارنةً بحجم الأسرة، أي ما يقارب ضعف متوسط الاتحاد الأوروبي (16.8%). ومع ذلك، فقد طرأ تحسن ملحوظ خلال السنوات القليلة الماضية، حيث انخفضت نسبة السكان الذين يعيشون في مساكن مكتظة بنحو 15 نقطة مئوية مقارنةً بعام 2010، وهو أحد أكبر الانخفاضات في الاتحاد. ويتزامن هذا الانخفاض مع انخفاض متوسط حجم الأسرة، ومن المرجح أن يكون للبناء الجديد دورٌ في ذلك أيضًا. كما انخفضت نسب الأشخاص غير القادرين على تدفئة منازلهم بشكل كافٍ (16.1% في عام 2025) والمتأخرين عن سداد فواتير الخدمات (18.2%) بشكل ملحوظ خلال السنوات القليلة الماضية، لكنها لا تزال من بين أعلى النسب في الاتحاد الأوروبي.

إن النمو الصافي للمخزون السكني يتركز بشكل أساسي في المناطق الحضرية ويتركز بشكل كبير

بين نهاية عام 2022 ونهاية عام 2025، ارتفع المخزون السكني بمقدار 78,149 وحدة سكنية، أي بنسبة 1.82%. وخلال الفترة نفسها، انخفض عدد السكان بنحو 24 ألف نسمة، أي بنسبة 0.38%. ونتيجةً لذلك، يتزايد عدد الوحدات السكنية للفرد بالتزامن مع ازدياد المخزون السكني وانخفاض عدد السكان. في عام 2025، استحوذت المدن على 33,712 وحدة من إجمالي الزيادة الصافية في المخزون السكني، أي بنسبة 92%. ومن نهاية عام 2022 إلى نهاية عام 2025، تركز 87% من الزيادة الصافية في المدن. مع ذلك، فإن نسبة الوحدات السكنية إلى السكان في القرى أعلى بكثير، حيث تبلغ 814 وحدة لكل 1000 نسمة، مقارنةً بـ 631 وحدة في المدن. ويعود ارتفاع هذه النسبة في القرى إلى انخفاض عدد سكانها، إذ تركزت معظم حالات انخفاض عدد السكان (96%) بين عامي 2022 و2025 في القرى. ومع ذلك، هذا لا يعني وجود عرض كبير حيث يكون الطلب أقوى: على سبيل المثال، في مدن مقاطعة فيدين، تبلغ النسبة 789 لكل 1000 شخص، ولكنها تبلغ 601 في صوفيا (العاصمة) و554 فقط في مدن مقاطعة بلوفديف.

تركزت الزيادة في المخزون السكني خلال الفترة 2022-2025 في عدد قليل من المحافظات، حيث بلغت نسبتها 74% تقريبًا في صوفيا (العاصمة)، وبورغاس، وبلوفديف، وفارنا. وخلال الفترة نفسها، لم تشهد هذه المحافظات الأربع، بالإضافة إلى محافظة كارجالي، سوى نمو سكاني. وفي 26 محافظة من أصل 28، نما المخزون السكني بوتيرة أسرع من النمو السكاني، باستثناء كارجالي وبورغاس. وكانت كارجالي الأكثر تضررًا من حيث الضغط الديموغرافي، حيث انخفض عدد الوحدات السكنية لكل 1000 نسمة من 579 وحدة في عام 2022 إلى 553 وحدة في عام 2025.

وفرة المساكن دليل على انخفاض عدد السكان

في العديد من المقاطعات البلغارية التي تشهد انخفاضًا في عدد السكان، لا تشير النسبة المرتفعة للمساكن إلى وفرة في المعروض النشط والإنشاءات الجديدة، بل إلى وجود مخزون سكني شاغر جزئيًا، أو يصعب صيانته، أو يقع بعيدًا عن المناطق ذات الطلب. ويعود جزء من التفسير إلى النسبة العالية للمنازل الشاغرة، حيث بلغت حوالي 38.9% من إجمالي المساكن في تعداد عام 2021. وكان هذا الرقم أعلى بمرتين تقريبًا من النسبة على مستوى الاتحاد الأوروبي في العام نفسه (19.7%)، وثاني أعلى نسبة في الاتحاد بعد كرواتيا. وبالطبع، لا تكون جميع هذه المساكن شاغرة أو معروضة للبيع في السوق العقارية، إذ تشمل العقارات الموسمية والمنازل الثانية.

قد يؤدي تراكم العقارات ذات الطلب المنخفض في البلديات المتقلصة إلى عواقب هيكلية سلبية. فبالنسبة للمالكين، يصبح السكن أصلاً أقل سيولةً نظراً لقلة المشترين المحتملين. كما أن الفجوة السعرية الكبيرة مقارنةً بالمدن المتنامية قد تحد من حركة العمالة: فبيع عقار في منطقة متناقصة السكان لن يكفي لشراء منزل في منطقة متنامية. علاوة على ذلك، فإن بعض هذه العقارات في حالة سيئة للغاية بحيث لا يمكن استخدامها كضمان للحصول على قرض عقاري.

ارتفاع الأسعار رغم وفرة المساكن

بشكل عام، لا تُشير البيانات إلى سوق وطنية موحدة، بل إلى أسواق شديدة التجزئة الجغرافية. يتركز العرض الجديد في عدد قليل من المراكز النامية والسيولة، بينما يبقى جزء كبير من المخزون الحالي في مناطق تشهد انخفاضًا في عدد السكان وضعفًا في الطلب. على الصعيد الوطني، تستمر أسعار العقارات في الارتفاع بوتيرة متسارعة: فمن نهاية عام 2022 إلى نهاية عام 2025، ارتفع مؤشر أسعار المنازل الاسمي (الذي يقيس المعاملات المنجزة فعليًا) بنسبة 47% ، مع نمو أعلى نسبيًا في صوفيا وفارنا وبورغاس. في الربع الأول من عام 2026، ارتفعت أسعار العقارات بنسبة 6.2% مقارنة بالربع السابق، وهي أعلى نسبة ارتفاع في الاتحاد الأوروبي ، وأكثر من خمسة أضعاف متوسط الاتحاد (1.2%). ويحدث هذا النمو في الأسعار في ظل نمو سريع للغاية في قروض الرهن العقاري. وبحلول نهاية يونيو، بلغت قيمة قروض الإسكان 18.7 مليار يورو، بزيادة قدرها 26.4% مقارنة بالعام الماضي .

تتطلب الأسواق المختلفة سياسات مختلفة

تُظهر البيانات أن تحسين ظروف السكن يتطلب حلولاً مختلفة باختلاف المناطق. ففي المدن المتنامية، على سبيل المثال، ثمة حاجة إلى لوائح بناء واضحة وتخطيط وتمويل كافيين للبنية التحتية اللازمة. كما يمكن زيادة المعروض من خلال تجديد المنازل الشاغرة الصالحة للسكن وإعادة طرحها في السوق. أما في البلديات التي تشهد انخفاضاً في عدد السكان، فيمكن إجراء تقييم للمخزون المحلي، يليه إعادة استخدام المباني الصالحة وهدم المباني الخطرة التي لا يمكن ترميمها. ولتحقيق ذلك، تحتاج البلديات إلى بيانات موثوقة حول حالة المخزون السكني، وإلى مزيد من الاستقلالية المالية لتوجيه الموارد وفقاً للأولويات المحلية.

المؤلف: مارتن ماكيلوف، معهد اقتصاديات السوق (IME)