尽管人口持续下降，保加利亚的住房存量却创下历史新高，但这并未解决住房可负担性和质量问题。市场经济研究所 (IME) 的一项最新分析证实了这一点。该分析由 IME 实习生、伦敦政治经济学院学生马丁·马凯洛夫 (Martin Makelov) 撰写。数据显示，到 2025 年底，保加利亚将拥有 4,360,805 套住房，比上一年增加 3.6 万多套，而人口却减少了 1.4 万人。这意味着每千人拥有 679 套住房，但由于住房供应充足地区与需求集中地区严重不匹配，房价仍在持续上涨。
截至2025年底，保加利亚的住房存量达到4,360,805套，比上年增加36,612套，而人口却减少了14,153人。因此，目前每千人拥有679套住房。尽管如此，房价仍在快速上涨，近三分之一的人口居住在过度拥挤的房屋中。造成这种矛盾的原因是住房存量存在严重的地域错配：大量现有住房位于人口减少的地区，而新增住房和需求却集中在少数几个区域中心。
我们有很多住房单元，但居住条件很差。
在经合组织最新的比较中，保加利亚每千人拥有住房单元数量在欧盟成员国中最高，约为620套，而欧盟平均水平约为515套。克罗地亚和意大利紧随其后。需要注意的是，经合组织在统计这些数据时使用了2021年人口普查的住房单元数量，但却将其与以往人口普查的人口数据进行了比较，而以往人口普查的数据显著高估了保加利亚的居民人数。也就是说，如果使用2021年人口普查的最终人口统计数据，保加利亚每千人的实际住房单元数量甚至更高，约为654套。
保加利亚不仅拥有大量的住房存量，而且住房自有率也很高——86.1%的保加利亚人居住在自有住房中，远高于欧盟平均水平和西欧国家。然而，这并不意味着住房质量和可负担性就很高。住房拥挤仍然是最严重的问题之一——去年，32.5%的保加利亚人居住在房间数量不足以满足家庭规模的房屋中，几乎是欧盟平均水平（16.8%）的两倍。尽管如此，过去几年情况已显著改善：与2010年相比，居住在拥挤住房中的人口比例下降了约15个百分点，是欧盟成员国中降幅最大的国家之一。这一下降与平均家庭规模的缩小相吻合，新建住房也可能对此有所贡献。 无法保持房屋适宜供暖的人口比例（预计2025年为16.1%）和拖欠水电费的人口比例（18.2%）在过去几年也显著下降，但仍然是欧盟成员国中最高的比例之一。
住房存量的净增长主要集中在城市地区，且高度集中。
从2022年底到2025年底，住房存量净增78,149套，增幅为1.82%。同期，人口减少约2.4万人，降幅为0.38%。因此，由于住房存量的增加和人口的减少，人均住房数量同步增长。到2025年，城市住房存量净增33,712套，占总净增量的92%。从2022年底到2025年底，净增住房量的87%发生在城市。然而，农村的住房与人口比例显著更高——每千人拥有814套住房，而城市为631套。农村住房与人口比例较高是由于人口减少：2022年至2025年间，几乎所有（96%）的人口减少都集中在农村地区。然而，这并不意味着需求最强的地方供应量就很大：例如，维丁省城镇的这一比例为每千人 789 辆，而索非亚（首都）为 601 辆，普罗夫迪夫省城镇仅为 554 辆。
2022年至2025年间，住房存量的增长也集中在少数几个省份：近74%的增长发生在索非亚（首都）、布尔加斯、普罗夫迪夫和瓦尔纳。同期，人口增长也仅限于这四个省份和卡尔贾利省。在28个省份中，有26个省份的住房存量增长速度超过了人口增长速度，卡尔贾利省和布尔加斯省是例外。卡尔贾利省的人口压力最大——该省每千人住房数量从2022年的579套下降到2025年的553套。
住房充足是人口减少的标志。
在保加利亚许多人口流失严重的省份，高住房人口比并非表明住房供应充足或新建房屋众多，而是反映出部分住房空置、难以维护或远离需求旺盛的地区。部分原因在于空置房屋比例过高——2021年人口普查数据显示，空置房屋约占住房总量的38.9%。这一比例几乎是同年欧盟平均水平（19.7%）的两倍，在欧盟成员国中仅次于克罗地亚，位居第二。当然，这些空置房屋并非全部空置或可供出售，其中也包括度假屋和第二套住房。
在人口萎缩的城市中，低需求房产的堆积会带来负面的结构性后果。对于业主而言，由于潜在买家稀少，房产的流动性降低。与人口增长的城市相比，巨大的房价差距也会限制劳动力流动：在人口减少的地区出售房产远不足以在人口增长的地区购买房屋。此外，部分房产状况极差，甚至无法用作抵押贷款的抵押品。
尽管住房存量充足，房价依然上涨。
总体而言，这些数据并非描绘一个单一的全国性市场，而是呈现出高度地域分散的市场格局。新增供应集中在少数几个增长迅速且流动性强的中心城市，而现有库存的大部分则仍位于人口减少、需求疲软的地区。全国范围内，房地产价格持续快速上涨：从2022年底到2025年底，名义房价指数（衡量实际成交交易） 上涨了47% ，其中索非亚、瓦尔纳和布尔加斯的涨幅相对较高。2026年第一季度，房价环比上涨6.2%， 涨幅为欧盟最高，是欧盟平均水平（1.2%）的五倍多。与此同时，抵押贷款业务也呈现极速增长。截至6月底，住房贷款总额达到187亿欧元， 较去年同期增长26.4% 。
不同的市场需要不同的政策。
数据显示，改善住房条件需要因地区而异的解决方案。例如，在人口不断增长的城市，需要制定可预测的建筑法规，并为所需的基础设施提供充足的规划和资金。此外，还可以通过翻新和重新投放市场来增加住房供应。在人口减少的地区，可以对当地住房存量进行评估，然后对可用的建筑物进行改造，并拆除危险且无法修复的建筑物。为了实现这些目标，市政当局需要获得关于住房存量状况的可靠数据，并拥有更大的财政自主权，以便根据当地优先事项调配资源。
作者：马丁·马凯洛夫，市场经济研究所（IME）