Les deux années de croissance sans précédent, de volumes de transactions records et d'appréciation spéculative alimentées par l'anticipation de l'euro appartiennent désormais au passé. Après l'entrée de la Bulgarie dans la zone euro à taux de change fixe le 1er janvier 2026, le marché immobilier est entré dans un nouveau cycle, beaucoup plus équilibré et mature.
Les données de l'Agence bulgare du registre foncier pour les premiers mois de l'année font état d'une baisse d'environ 12,3 % du nombre de transactions à Sofia sur un an, signe évident d'un ralentissement après le pic de l'année précédente. On observe également une évolution intéressante des prix. Pour la première fois depuis des années, le prix moyen des transactions effectivement conclues dans la capitale a enregistré une légère baisse en début d'année, passant de 2 790 €/m² à environ 2 680 €/m².
Toutefois, le marché reste stable, les prévisions pour l'ensemble de l'année 2026 indiquant une croissance modérée et saine entre 5 % et 10 %, ce qui reproduit exactement l'expérience d'autres pays européens après leur adhésion à l'union monétaire.
Cette nouvelle réalité a entraîné une profonde restructuration des acteurs du marché et modifié le profil des acheteurs. La hausse rapide des prix ces dernières années a dépassé celle des revenus, ce qui a rendu les consommateurs beaucoup plus exigeants, prudents et disposés à négocier longuement pour obtenir la moindre réduction.
La part des acheteurs qui investissaient dans le logement simplement pour se prémunir contre l'inflation a diminué de moitié, et aujourd'hui, les acquisitions immobilières répondent principalement à de réels besoins en logement. Parallèlement, on observe une vague de propriétaires étrangers, notamment sur le littoral de la mer Noire et dans les stations de montagne, qui, face à des coûts d'entretien plus élevés, décident de revendre leurs biens, augmentant ainsi l'offre sur le marché secondaire.
Le secteur reste principalement tributaire des prêts bancaires, les taux d'intérêt des prêts hypothécaires en euros demeurant extrêmement avantageux – en moyenne entre 2,3 % et 2,8 %. Toutefois, la dépendance du marché vis-à-vis des banques s'accroît, le ratio épargne des ménages/capital prêté étant désormais nettement en faveur des prêts.
Dans ce contexte, les acheteurs sont en position de force lors des négociations. Pour les biens de qualité médiocre, mal situés ou présentant des infrastructures incomplètes, les remises réelles par rapport au prix initialement annoncé atteignent désormais régulièrement 10 à 12 %.