На болгарском рынке жилья насчитывается более 4,36 миллиона объектов, но почти треть населения проживает в перенаселенных домах.

Болгария обладает рекордным жилищным фондом на фоне продолжающегося сокращения населения, но это не решает проблем доступности и качества жилья. Об этом свидетельствует новый анализ Института рыночной экономики (ИМЭ), подготовленный Мартином Макеловым — стажером ИМЭ и студентом Лондонской школы экономики. Согласно данным, на конец 2025 года в стране насчитывалось 4 360 805 жилых единиц — более чем на 36 тысяч больше, чем годом ранее, при сокращении населения на 14 тысяч человек. Таким образом, на 1000 человек приходится 679 жилых единиц, однако цены на недвижимость продолжают расти из-за резкого несоответствия между местами с доступным жилым фондом и районами, где сосредоточен спрос.

К концу 2025 года жилищный фонд в Болгарии достиг 4 360 805 единиц — на 36 612 больше, чем в предыдущем году, в то время как население сократилось на 14 153 человека. В результате на 1000 человек приходится 679 жилых единиц. Несмотря на это, цены продолжают быстро расти, и почти треть населения проживает в перенаселенных домах. Причиной этого противоречия является серьезное географическое несоответствие жилищного фонда: большая часть существующих домов расположена в регионах с сокращающимся населением, в то время как рост жилищного фонда и спроса сосредоточены лишь в нескольких региональных центрах.

У нас много жилых домов, но условия жизни плохие.

В последнем сравнительном исследовании ОЭСР Болгария показала самый высокий показатель количества жилых единиц на 1000 человек в ЕС — около 620, по сравнению со средним показателем примерно в 515 по всему Союзу. После Болгарии расположились Хорватия и Италия. Следует отметить, что для этих статистических данных ОЭСР использовала количество жилых единиц по переписи 2021 года, но сравнила их с данными о численности населения из предыдущих переписей, что значительно завышало реальную численность жителей Болгарии. То есть фактическое количество жилых единиц на 1000 человек оказалось еще выше — примерно 654, если использовать окончательные данные о численности населения по переписи 2021 года.

Помимо большого жилищного фонда, Болгария также отличается высоким уровнем домовладения — 86,1% болгар проживают в собственных домах, что значительно выше среднего показателя по ЕС и странам Западной Европы. Однако это не означает хорошего качества жилья и его доступности. Одной из самых серьезных проблем остается перенаселенность — в прошлом году 32,5% болгар проживали в домах с недостаточным количеством комнат для своего размера домохозяйства, что почти вдвое выше среднего показателя по ЕС (16,8%). Тем не менее, за последние несколько лет наблюдается заметное улучшение: доля людей, проживающих в перенаселенных домах, сократилась примерно на 15 процентных пунктов по сравнению с 2010 годом, что является одним из самых значительных спадов в ЕС. Это снижение совпадает с уменьшением среднего размера домохозяйства, и, вероятно, этому также способствует новое строительство. Доля людей, неспособных поддерживать адекватное тепло в своих домах (16,1% в 2025 году), и тех, кто имеет задолженность по коммунальным платежам (18,2%), также значительно сократилась за последние несколько лет, но остается одной из самых высоких в ЕС.

Чистый прирост жилищного фонда преимущественно сосредоточен в городах и имеет высокую концентрацию.

С конца 2022 года по конец 2025 года жилищный фонд увеличился на 78 149 единиц, или на 1,82%. За тот же период население сократилось примерно на 24 тысячи человек, или на 0,38%. Следовательно, количество жилых единиц на душу населения растет одновременно за счет расширения жилищного фонда и сокращения населения. В 2025 году на города пришлось 33 712 единиц от общего чистого прироста жилищного фонда, или 92%. С конца 2022 года по конец 2025 года 87% чистого прироста пришлось на города. Однако соотношение жилья к населению в деревнях значительно выше — 814 единиц на 1000 человек по сравнению с 631 в городах. Более высокое соотношение в деревнях объясняется их депопуляцией: в период с 2022 по 2025 год почти все (96%) сокращение населения было сосредоточено в деревнях. Однако это не означает, что там, где спрос наиболее высок, существует большое предложение: например, в городах Видинской области этот показатель составляет 789 на 1000 человек, тогда как в Софии (столице) — 601, а в городах Пловдивской области — всего 554.

Увеличение жилищного фонда в период 2022–2025 годов также было сосредоточено лишь в нескольких областях: почти 74% этого роста пришлось на Софию (столицу), Бургас, Пловдив и Варну. За тот же период население выросло только в этих четырех областях и в Кырджалинской области. В 26 из 28 областей жилищный фонд рос быстрее, чем население, за исключением Кырджалинской и Бургасской областей. В Кырджалинской области демографическое давление было наиболее сильным — там количество жилых единиц на 1000 человек сократилось с 579 в 2022 году до 553 в 2025 году.

Избыток жилья — признак депопуляции.

Во многих депопулирующих болгарских провинциях высокое соотношение жилья к населению свидетельствует не об избытке активного предложения и нового строительства, а скорее о жилищном фонде, частично пустующем, трудно обслуживаемом или расположенном далеко от мест спроса. Частично это объясняется высокой долей пустующих домов — по данным переписи 2021 года, они составляли около 38,9% жилищного фонда. Этот показатель был почти вдвое выше, чем общеевропейский показатель в том же году (19,7%), и вторым по величине в Союзе после Хорватии. Естественно, не все эти дома пустуют или доступны на рынке недвижимости, поскольку включают сезонную недвижимость и дома для отдыха.

Накопление маловостребованной недвижимости в сокращающихся муниципалитетах может иметь негативные структурные последствия. Для собственников жилье становится менее ликвидным активом, поскольку потенциальных покупателей мало. Большая разница в ценах по сравнению с растущими городами также может ограничивать мобильность рабочей силы: продажа недвижимости в обезлюдевающем районе будет далеко не достаточной для покупки дома в растущем районе. Кроме того, некоторые из этих объектов находятся в таком плохом состоянии, что их нельзя использовать в качестве залога по ипотеке.

Цены растут, несмотря на большой жилищный фонд.

В целом, данные описывают не единый национальный рынок, а скорее сильно фрагментированные географически рынки. Новое предложение сосредоточено в нескольких растущих и ликвидных центрах, в то время как большая часть существующего жилья остается в обезлюдевших районах со слабым спросом. В масштабах страны цены на недвижимость продолжают быстро расти: с конца 2022 года по конец 2025 года номинальный индекс цен на жилье (измеряющий фактически совершенные сделки) вырос на 47% , при этом относительно более высокий рост наблюдался в Софии, Варне и Бургасе. В первом квартале 2026 года цены на недвижимость выросли на 6,2% по сравнению с предыдущим кварталом — это самый высокий рост в ЕС и более чем в 5 раз выше, чем в среднем по Союзу (1,2%). Этот рост цен происходит на фоне чрезвычайно быстрого роста ипотечного кредитования. К концу июня объем жилищных кредитов достиг 18,7 млрд евро — на 26,4% больше, чем в прошлом году .

Разные рынки требуют разной политики.

Данные показывают, что улучшение жилищных условий требует различных решений в разных регионах. В растущих городах, например, необходимы предсказуемые строительные нормы и правила, а также адекватное планирование и финансирование необходимой инфраструктуры. Дополнительное предложение также может быть создано за счет ремонта и возвращения на рынок пригодных для использования пустующих домов. В муниципалитетах, где наблюдается депопуляция, можно провести оценку местного жилищного фонда, после чего перепрофилировать пригодные для использования здания и снести опасные, не подлежащие восстановлению постройки. Для достижения этой цели муниципалитетам необходим доступ к надежным данным о состоянии жилищного фонда и большая финансовая автономия для распределения ресурсов в соответствии с местными приоритетами.

Автор: Мартин Макелов, Институт рыночной экономики (ИМЭ)