El mercado inmobiliario búlgaro supera los 4,36 millones de propiedades, pero casi un tercio de la población vive en viviendas superpobladas.

Bulgaria cuenta con un parque de viviendas récord en un contexto de descenso demográfico constante, pero esto no resuelve los problemas de asequibilidad y calidad de la vivienda. Así lo demuestra un nuevo análisis del Instituto de Economía de Mercado (IME), elaborado por Martin Makelov, becario del IME y estudiante de la London School of Economics. Según los datos, a finales de 2025, el país contaba con 4.360.805 viviendas, más de 36.000 más que el año anterior, mientras que la población disminuyó en 14.000 personas. Esto equivale a 679 viviendas por cada 1.000 habitantes; sin embargo, los precios de los inmuebles siguen subiendo debido al marcado desajuste entre las zonas con viviendas disponibles y las áreas donde se concentra la demanda.

A finales de 2025 , el parque de viviendas en Bulgaria alcanzó las 4.360.805 unidades, 36.612 más que el año anterior, mientras que la población disminuyó en 14.153 personas. En consecuencia, ahora hay 679 viviendas por cada 1.000 habitantes. A pesar de ello, los precios siguen subiendo rápidamente y casi un tercio de la población vive en viviendas superpobladas. La razón de esta contradicción es un grave desajuste geográfico en el parque de viviendas: una gran parte de las viviendas existentes se encuentran en regiones en despoblación, mientras que el crecimiento del parque y la demanda se concentran en unos pocos centros regionales.

Tenemos muchas viviendas, pero las condiciones de vida son precarias.

En la última comparación de la OCDE , Bulgaria registró el mayor número de viviendas por cada 1000 habitantes en la UE, con alrededor de 620, frente a una media de aproximadamente 515 para la Unión. Croacia e Italia se situaron después de Bulgaria. Cabe destacar que, para estas estadísticas, la OCDE utilizó el número de viviendas del Censo de 2021, pero lo comparó con los datos de población de censos anteriores, lo que sobreestimó significativamente el número de residentes en Bulgaria. Es decir, el número real de viviendas por cada 1000 habitantes fue incluso mayor, aproximadamente 654, si se utilizó el recuento final de población del Censo de 2021.

Además de contar con un amplio parque de viviendas, Bulgaria también presenta una elevada tasa de propiedad de vivienda: el 86,1 % de los búlgaros reside en hogares propios, cifra significativamente superior a la media de la UE y de los países de Europa Occidental. Sin embargo, esto no se traduce en una buena calidad y asequibilidad de la vivienda. Uno de los problemas más graves sigue siendo el hacinamiento : el año pasado, el 32,5 % de los búlgaros vivía en viviendas con un número insuficiente de habitaciones para el tamaño del hogar, casi el doble de la media de la UE (16,8 %). No obstante, se ha observado una mejora notable en los últimos años: la proporción de personas que viven en viviendas con hacinamiento ha disminuido en aproximadamente 15 puntos porcentuales con respecto a 2010, una de las mayores reducciones en la Unión. Este descenso coincide con una disminución del tamaño medio de los hogares, a la que probablemente también contribuye la construcción de nuevas viviendas. La proporción de personas que no pueden mantener sus hogares adecuadamente calientes (16,1 % en 2025) y de aquellas con pagos atrasados de servicios públicos (18,2 %) también ha disminuido significativamente en los últimos años, pero sigue estando entre las más altas de la UE.

El crecimiento neto del parque de viviendas es predominantemente urbano y está muy concentrado.

Desde finales de 2022 hasta finales de 2025, el parque de viviendas aumentó en un total neto de 78.149 unidades, o un 1,82%. Durante el mismo período, la población disminuyó en aproximadamente 24.000 personas, o un 0,38%. En consecuencia, el número de unidades de vivienda por persona está creciendo simultáneamente debido a la expansión del parque y la disminución de la población. En 2025, las ciudades representaron 33.712 unidades del aumento neto total del parque de viviendas, o el 92%. Desde finales de 2022 hasta finales de 2025, el 87% del aumento neto se produjo en las ciudades. Sin embargo, la proporción de viviendas por persona en los pueblos es significativamente mayor: 814 unidades por cada 1.000 personas, en comparación con 631 en las ciudades. La mayor proporción en los pueblos se debe a su despoblación: entre 2022 y 2025, casi toda (96%) la disminución de la población se concentró en los pueblos. Sin embargo, esto no significa que haya una gran oferta donde la demanda es mayor: por ejemplo, en las ciudades de la provincia de Vidin, la proporción es de 789 por cada 1.000 habitantes, pero es de 601 en Sofía (la capital) y solo de 554 en las ciudades de la provincia de Plovdiv.

El aumento del parque de viviendas entre 2022 y 2025 se concentró en unas pocas provincias: casi el 74 % se produjo en Sofía (la capital), Burgas, Plovdiv y Varna. Durante ese mismo periodo, la población creció únicamente en estas cuatro provincias y en Kardzhali. En 26 de las 28 provincias, el parque de viviendas creció más rápido que la población, con la excepción de Kardzhali y Burgas. En la provincia de Kardzhali, la presión demográfica fue mayor: allí, el número de viviendas por cada 1000 habitantes descendió de 579 en 2022 a 553 en 2025.

La abundancia de viviendas es un signo de despoblación.

En muchas de las provincias de Bulgaria que experimentan despoblación, la elevada proporción de viviendas por habitante no indica una abundancia de oferta activa ni de nuevas construcciones, sino más bien un parque de viviendas parcialmente vacío, difícil de mantener o ubicado lejos de las zonas con demanda. Parte de la explicación reside en la alta proporción de viviendas vacías: en el censo de 2021, representaban aproximadamente el 38,9 % del parque de viviendas. Esta cifra era casi el doble que la media de la UE en el mismo año (19,7 %) y la segunda más alta de la Unión después de Croacia. Naturalmente, no todas están vacías ni disponibles en el mercado inmobiliario, ya que incluyen propiedades de temporada y segundas residencias.

La acumulación de propiedades con baja demanda en municipios en declive puede tener consecuencias estructurales negativas. Para los propietarios, la vivienda se convierte en un activo menos líquido, ya que hay pocos compradores potenciales. La gran diferencia de precios con respecto a las ciudades en crecimiento también puede restringir la movilidad laboral: vender una propiedad en una zona despoblada no será suficiente para comprar una vivienda en una zona en crecimiento. Además, algunas de estas propiedades se encuentran en tan mal estado que no pueden utilizarse como garantía para una hipoteca.

Los precios suben a pesar del gran parque de viviendas.

En general, los datos no describen un único mercado nacional, sino más bien mercados muy fragmentados geográficamente. La nueva oferta se concentra en unos pocos centros en crecimiento y con alta liquidez, mientras que una gran parte del stock existente permanece en áreas despobladas con una demanda débil. A nivel nacional, los precios inmobiliarios siguen subiendo rápidamente: desde finales de 2022 hasta finales de 2025, el índice nominal de precios de la vivienda (que mide las transacciones cerradas reales) aumentó un 47% , con un crecimiento relativamente mayor en Sofía, Varna y Burgas. En el primer trimestre de 2026, los precios de la propiedad aumentaron un 6,2% en comparación con el trimestre anterior, el mayor aumento en la UE , y más de 5 veces superior al promedio de la Unión (1,2%). Este crecimiento de precios se produce en un contexto de crecimiento extremadamente rápido de los préstamos hipotecarios. A finales de junio, el valor de los préstamos para vivienda alcanzó los 18.700 millones de euros, un aumento del 26,4% en comparación con el año anterior .

Los distintos mercados requieren políticas diferentes.

Los datos muestran que mejorar las condiciones de vivienda requiere soluciones distintas en cada región. En las ciudades en crecimiento, por ejemplo, se necesitan normativas de construcción predecibles y una planificación y financiación adecuadas para la infraestructura necesaria. También se puede generar oferta adicional renovando y reincorporando al mercado viviendas vacías habitables. En los municipios con baja densidad de población, se puede realizar una evaluación del parque inmobiliario local, seguida de la reutilización de edificios habitables y la demolición de estructuras peligrosas e irrecuperables. Para lograrlo, los municipios necesitan acceso a datos fiables sobre el estado del parque inmobiliario y una mayor autonomía financiera para asignar recursos según las prioridades locales.

Autor: Martin Makelov, Instituto de Economía de Mercado (IME)