Der bulgarische Wohnungsmarkt umfasst über 4,36 Millionen Immobilien, doch fast ein Drittel der Bevölkerung lebt in überbelegten Wohnungen.

Bulgarien verfügt trotz anhaltenden Bevölkerungsrückgangs über einen Rekordwohnungsbestand. Dies löst jedoch nicht die Probleme der Bezahlbarkeit und Qualität von Wohnraum. Dazu zeigt eine neue Analyse des Instituts für Marktwirtschaft (IME), erstellt von Martin Makelov – Praktikant am IME und Student an der London School of Economics. Laut den Daten wird es Ende 2025 im Land 4.360.805 Wohneinheiten geben – über 36.000 mehr als im Vorjahr, während die Bevölkerung um 14.000 Menschen zurückging. Somit stehen 679 Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner zur Verfügung. Dennoch steigen die Immobilienpreise aufgrund des eklatanten Missverhältnisses zwischen verfügbaren Wohnungen und der hohen Nachfrage weiter an.

Ende 2025 umfasste der Wohnungsbestand in Bulgarien 4.360.805 Einheiten – 36.612 mehr als im Vorjahr, während die Bevölkerung um 14.153 Personen zurückging. Demnach stehen nun 679 Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner zur Verfügung. Trotzdem steigen die Preise weiterhin rasant, und fast ein Drittel der Bevölkerung lebt in überbelegten Wohnungen. Ursache für diesen Widerspruch ist eine gravierende geografische Diskrepanz im Wohnungsbestand: Ein Großteil der bestehenden Wohnungen befindet sich in schrumpfenden Regionen, während das Wachstum von Angebot und Nachfrage auf wenige regionale Zentren konzentriert ist.

Wir haben viele Wohneinheiten, aber die Wohnverhältnisse sind schlecht.

Im jüngsten OECD-Vergleich wies Bulgarien die höchste Wohneinheitendichte in der EU auf – rund 620 gegenüber einem EU-Durchschnitt von etwa 515. Kroatien und Italien folgten auf Bulgarien. Es ist anzumerken, dass die OECD für diese Statistik die Wohneinheitenzahlen der Volkszählung 2021 verwendete, diese jedoch mit Bevölkerungszahlen aus früheren Volkszählungen verglich. Diese überschätzten die Einwohnerzahl Bulgariens deutlich. Die tatsächliche Wohneinheitendichte pro 1.000 Einwohner lag demnach sogar noch höher bei rund 654, wenn man die endgültige Bevölkerungszahl der Volkszählung 2021 zugrunde legte.

Bulgarien verfügt nicht nur über einen großen Wohnungsbestand, sondern auch über eine hohe Wohneigentumsquote: 86,1 % der Bulgaren leben in selbstgenutztem Wohneigentum – deutlich mehr als im EU-Durchschnitt und in westeuropäischen Ländern. Dies führt jedoch nicht automatisch zu guter Wohnqualität und bezahlbarem Wohnraum. Eines der gravierendsten Probleme bleibt die Wohnungsnot : Im vergangenen Jahr lebten 32,5 % der Bulgaren in Wohnungen mit zu wenigen Zimmern für ihre Haushaltsgröße, fast doppelt so viele wie im EU-Durchschnitt (16,8 %). Dennoch hat sich die Situation in den letzten Jahren spürbar verbessert: Der Anteil der Menschen in überbelegten Wohnungen ist im Vergleich zu 2010 um etwa 15 Prozentpunkte gesunken – einer der größten Rückgänge in der Union. Dieser Rückgang geht mit einer sinkenden durchschnittlichen Haushaltsgröße einher, wozu vermutlich auch Neubauten beitragen. Auch der Anteil der Menschen, die ihre Wohnungen nicht ausreichend heizen können (16,1 % im Jahr 2025), und der Anteil derjenigen mit Zahlungsrückständen bei den Nebenkosten (18,2 %) sind in den letzten Jahren deutlich gesunken, gehören aber weiterhin zu den höchsten in der EU.

Das Nettowachstum des Wohnungsbestands ist überwiegend städtisch und stark konzentriert.

Von Ende 2022 bis Ende 2025 stieg der Wohnungsbestand netto um insgesamt 78.149 Einheiten bzw. 1,82 %. Im gleichen Zeitraum sank die Bevölkerung um etwa 24.000 Personen bzw. 0,38 %. Folglich wächst die Anzahl der Wohneinheiten pro Person aufgrund des Bestandszuwachses und des Bevölkerungsrückgangs gleichzeitig. Im Jahr 2025 entfielen 33.712 Einheiten bzw. 92 % des gesamten Nettozuwachses auf Städte. Von Ende 2022 bis Ende 2025 fanden 87 % des Nettozuwachses in Städten statt. Das Verhältnis von Wohnraum zu Einwohnern ist in Dörfern jedoch deutlich höher – 814 Einheiten pro 1.000 Einwohner im Vergleich zu 631 in Städten. Das höhere Verhältnis in Dörfern ist auf deren Bevölkerungsrückgang zurückzuführen: Zwischen 2022 und 2025 konzentrierte sich fast der gesamte Bevölkerungsrückgang (96 %) auf Dörfer. Dies bedeutet jedoch nicht, dass dort, wo die Nachfrage am größten ist, ein großes Angebot vorhanden ist: In den Städten der Provinz Vidin beträgt das Verhältnis beispielsweise 789 pro 1.000 Einwohner, in Sofia (der Hauptstadt) hingegen nur 601 und in den Städten der Provinz Plovdiv lediglich 554.

Der Zuwachs im Wohnungsbestand zwischen 2022 und 2025 konzentrierte sich ebenfalls auf wenige Woiwodschaften: Fast 74 % davon entfielen auf Sofia (Hauptstadt), Burgas, Plowdiw und Warna. Im selben Zeitraum wuchs die Bevölkerung nur in diesen vier Woiwodschaften sowie in Kardschali. In 26 von 28 Woiwodschaften wuchs der Wohnungsbestand schneller als die Bevölkerung; Ausnahmen bildeten Kardschali und Burgas. In der Woiwodschaft Kardschali war der demografische Druck am höchsten – dort sank die Zahl der Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner von 579 im Jahr 2022 auf 553 im Jahr 2025.

Reichlich Wohnraum ist ein Zeichen für Entvölkerung

In vielen der von Bevölkerungsschwund betroffenen Provinzen Bulgariens deutet das hohe Verhältnis von Wohnraum zur Bevölkerung nicht auf ein reichhaltiges Angebot und zahlreiche Neubauten hin, sondern vielmehr auf einen Wohnungsbestand, der teilweise leer steht, schwer instand zu halten ist oder weit entfernt von gefragten Gebieten liegt. Ein Grund dafür ist der hohe Anteil leerstehender Wohnungen – im Zensus 2021 machten sie rund 38,9 % des Wohnungsbestands aus. Dieser Wert war fast doppelt so hoch wie der EU-weite Anteil im selben Jahr (19,7 %) und der zweithöchste innerhalb der Union nach Kroatien. Selbstverständlich sind nicht alle diese Wohnungen leerstehend oder auf dem Immobilienmarkt verfügbar, da sie auch Ferienwohnungen und Zweitwohnungen umfassen.

Die Anhäufung von Immobilien mit geringer Nachfrage in schrumpfenden Gemeinden kann negative strukturelle Folgen haben. Für Eigentümer wird Wohnraum zu einem weniger liquiden Vermögenswert, da es nur wenige potenzielle Käufer gibt. Die große Preisdifferenz im Vergleich zu wachsenden Städten kann zudem die Mobilität von Arbeitskräften einschränken: Der Verkauf einer Immobilie in einem schrumpfenden Gebiet reicht bei Weitem nicht aus, um ein Haus in einem wachsenden Gebiet zu erwerben. Darüber hinaus befinden sich einige dieser Immobilien in einem so schlechten Zustand, dass sie nicht als Sicherheit für eine Hypothek dienen können.

Trotz des großen Wohnungsbestands steigen die Preise.

Die Daten beschreiben insgesamt keinen einheitlichen nationalen Markt, sondern vielmehr stark geografisch fragmentierte Märkte. Das neue Angebot konzentriert sich auf wenige wachsende und liquide Zentren, während ein Großteil des bestehenden Bestands in schrumpfenden Gebieten mit schwacher Nachfrage verbleibt. National steigen die Immobilienpreise weiterhin rasant: Von Ende 2022 bis Ende 2025 stieg der nominale Hauspreisindex (gemessen an den tatsächlich abgeschlossenen Transaktionen) um 47 % , wobei Sofia, Warna und Burgas ein relativ höheres Wachstum verzeichneten. Im ersten Quartal 2026 stiegen die Immobilienpreise im Vergleich zum Vorquartal um 6,2 % – der höchste Anstieg in der EU und mehr als fünfmal so hoch wie der EU-Durchschnitt (1,2 %). Dieses Preiswachstum findet vor dem Hintergrund eines extrem schnellen Anstiegs der Hypothekenvergabe statt. Bis Ende Juni erreichte das Volumen der Wohnungsbaudarlehen 18,7 Milliarden Euro – ein Anstieg von 26,4 % gegenüber dem Vorjahr .

Unterschiedliche Märkte erfordern unterschiedliche Strategien

Die Daten zeigen, dass die Verbesserung der Wohnverhältnisse in verschiedenen Regionen unterschiedliche Lösungsansätze erfordert. In wachsenden Städten sind beispielsweise verlässliche Bauvorschriften sowie eine angemessene Planung und Finanzierung der benötigten Infrastruktur notwendig. Zusätzliches Angebot kann auch durch die Sanierung und Wiedervermietung bewohnbarer leerstehender Wohnungen geschaffen werden. In entvölkerten Gemeinden kann eine Bestandsaufnahme des lokalen Wohnungsbestands durchgeführt werden, gefolgt von der Umnutzung bewohnbarer Gebäude und dem Abriss baufälliger, nicht sanierbarer Bauten. Um dies zu erreichen, benötigen die Gemeinden Zugang zu verlässlichen Daten über den Zustand des Wohnungsbestands und mehr finanzielle Autonomie, um die Mittel entsprechend den lokalen Prioritäten einzusetzen.

Autor: Martin Makelov, Institut für Marktwirtschaft (IME)