Le marché immobilier bulgare compte plus de 4,36 millions de logements, mais près d'un tiers de la population vit dans des logements surpeuplés.

La Bulgarie dispose d'un parc immobilier record malgré un déclin démographique continu, mais cela ne résout pas les problèmes d'accessibilité et de qualité des logements. C'est ce que révèle une nouvelle analyse de l'Institut d'économie de marché (IME), réalisée par Martin Makelov, stagiaire à l'IME et étudiant à la London School of Economics. Selon les données, fin 2025, le pays comptait 4 360 805 logements, soit plus de 36 000 de plus qu'un an auparavant, alors que la population avait diminué de 14 000 personnes. On compte ainsi 679 logements pour 1 000 habitants, mais les prix de l'immobilier continuent d'augmenter en raison du décalage important entre l'offre et la demande.

Fin 2025 , le parc de logements en Bulgarie atteignait 4 360 805 unités, soit 36 612 de plus que l’année précédente, tandis que la population diminuait de 14 153 personnes. On compte ainsi 679 logements pour 1 000 habitants. Malgré cela, les prix continuent d’augmenter rapidement et près d’un tiers de la population vit dans des logements surpeuplés. Cette contradiction s’explique par un fort déséquilibre géographique du parc de logements : une grande partie des logements existants se situe dans des régions en déclin démographique, tandis que la croissance du parc et de la demande se concentre dans quelques centres régionaux.

Nous disposons de nombreux logements, mais les conditions de vie y sont déplorables.

D'après le dernier comparatif de l'OCDE , la Bulgarie affiche le plus grand nombre de logements pour 1 000 habitants au sein de l'UE (environ 620), contre une moyenne d'environ 515 pour l'ensemble de l'Union. La Croatie et l'Italie suivent la Bulgarie. Il convient de préciser que, pour établir ces statistiques, l'OCDE a utilisé les données du recensement de 2021, mais les a comparées aux chiffres de population issus des recensements précédents, qui surestimaient considérablement le nombre d'habitants en Bulgarie. Ainsi, le nombre réel de logements pour 1 000 habitants était encore plus élevé, à environ 654, si l'on se basait sur le chiffre définitif du recensement de 2021.

Outre un parc immobilier important, la Bulgarie affiche un taux élevé d'accession à la propriété : 86,1 % des Bulgares vivent dans des logements dont ils sont propriétaires, un chiffre nettement supérieur à la moyenne de l'UE et des pays d'Europe occidentale. Cependant, cela ne se traduit pas par une bonne qualité et une accessibilité financière des logements. Le surpeuplement demeure l'un des problèmes les plus graves : l'année dernière, 32,5 % des Bulgares vivaient dans des logements dont le nombre de pièces était insuffisant par rapport à la taille du ménage, soit près du double de la moyenne de l'UE (16,8 %). Néanmoins, une amélioration notable a été observée ces dernières années : la proportion de personnes vivant dans des logements surpeuplés a diminué d'environ 15 points de pourcentage par rapport à 2010, soit l'une des plus fortes baisses de l'Union. Ce recul coïncide avec une diminution de la taille moyenne des ménages, probablement également due aux nouvelles constructions. Les proportions de personnes incapables de chauffer correctement leur logement (16,1 % en 2025) et de celles ayant des arriérés de paiement de factures d'énergie (18,2 %) ont également diminué de manière significative ces dernières années, mais restent parmi les plus élevées de l'UE.

La croissance nette du parc de logements est principalement urbaine et fortement concentrée.

De fin 2022 à fin 2025, le parc de logements a augmenté de 78 149 unités, soit 1,82 %. Sur la même période, la population a diminué d'environ 24 000 personnes, soit 0,38 %. Par conséquent, le nombre de logements par habitant augmente simultanément en raison de l'expansion du parc et du déclin démographique. En 2025, les villes représentaient 33 712 unités de l'augmentation nette totale du parc de logements, soit 92 %. De fin 2022 à fin 2025, 87 % de cette augmentation nette a eu lieu dans les villes. Toutefois, le ratio logements/habitants est nettement plus élevé dans les villages : 814 unités pour 1 000 habitants, contre 631 dans les villes. Ce ratio plus élevé dans les villages s'explique par leur dépeuplement : entre 2022 et 2025, la quasi-totalité (96 %) du déclin démographique s'est concentrée dans les zones rurales. Cependant, cela ne signifie pas qu'il existe une offre importante là où la demande est la plus forte : par exemple, dans les villes de la province de Vidin, le ratio est de 789 pour 1 000 habitants, mais il est de 601 à Sofia (capitale) et seulement de 554 dans les villes de la province de Plovdiv.

L'augmentation du parc de logements entre 2022 et 2025 s'est concentrée dans quelques provinces : près de 74 % de cette augmentation a eu lieu à Sofia (la capitale), Bourgas, Plovdiv et Varna. Durant cette même période, la population n'a progressé que dans ces quatre provinces et à Kardzhali. Dans 26 des 28 provinces, le parc de logements a crû plus vite que la population, à l'exception de Kardzhali et Bourgas. C'est à Kardzhali que la pression démographique a été la plus forte : le nombre de logements pour 1 000 habitants y est passé de 579 en 2022 à 553 en 2025.

L'abondance de logements est un signe de dépeuplement.

Dans de nombreuses provinces bulgares en déclin démographique, le ratio élevé de logements par rapport à la population ne traduit pas une offre abondante de logements disponibles et de nouvelles constructions, mais plutôt un parc immobilier en partie vacant, difficile à entretenir ou situé loin des zones à forte demande. Cette situation s'explique en partie par la forte proportion de logements vacants : lors du recensement de 2021, ils représentaient environ 38,9 % du parc immobilier. Ce chiffre était presque deux fois supérieur à la moyenne européenne la même année (19,7 %) et le deuxième plus élevé de l'Union après la Croatie. Bien entendu, tous ces logements ne sont pas vides ou disponibles sur le marché immobilier ; il s'agit notamment des résidences secondaires et des maisons de vacances.

L'accumulation de biens immobiliers peu demandés dans les communes en déclin peut avoir des conséquences structurelles négatives. Pour les propriétaires, le logement devient un actif moins liquide, faute d'acheteurs potentiels. L'écart important de prix par rapport aux villes en expansion peut également limiter la mobilité de la main-d'œuvre : vendre un bien dans une zone en dépopulation ne suffira pas à financer l'achat d'un logement dans une zone en croissance. De plus, certains de ces biens sont en si mauvais état qu'ils ne peuvent servir de garantie pour un prêt hypothécaire.

Les prix augmentent malgré l'important parc immobilier.

Globalement, les données ne décrivent pas un marché national unique, mais plutôt des marchés très fragmentés géographiquement. L'offre nouvelle se concentre dans quelques pôles dynamiques et en pleine croissance, tandis qu'une grande partie du parc immobilier existant demeure dans des zones en déclin démographique où la demande est faible. À l'échelle nationale, les prix de l'immobilier continuent d'augmenter rapidement : de fin 2022 à fin 2025, l'indice nominal des prix des logements (mesurant les transactions effectivement conclues) a progressé de 47 % , avec une croissance relativement plus forte à Sofia, Varna et Burgas. Au premier trimestre 2026, les prix de l'immobilier ont augmenté de 6,2 % par rapport au trimestre précédent, soit la plus forte hausse de l'UE et plus de cinq fois supérieure à la moyenne de l'Union (1,2 %). Cette hausse des prix s'inscrit dans un contexte de croissance extrêmement rapide des prêts hypothécaires. Fin juin, la valeur des prêts immobiliers atteignait 18,7 milliards d'euros, soit une augmentation de 26,4 % par rapport à l'année précédente .

Des marchés différents nécessitent des politiques différentes

Les données montrent que l'amélioration des conditions de logement exige des solutions différentes selon les régions. Dans les villes en expansion, par exemple, il est nécessaire de mettre en place des réglementations de construction prévisibles, ainsi qu'une planification et un financement adéquats des infrastructures requises. L'offre de logements peut également être augmentée par la rénovation et la remise sur le marché de logements vacants habitables. Dans les communes en déclin démographique, un inventaire du parc immobilier local peut être réalisé, suivi de la reconversion des bâtiments utilisables et de la démolition des structures dangereuses et irrécupérables. Pour ce faire, les communes ont besoin d'accéder à des données fiables sur l'état du parc immobilier et d'une plus grande autonomie financière pour allouer les ressources en fonction des priorités locales.

Auteur : Martin Makelov, Institut d’économie de marché (IME)