Il mercato immobiliare bulgaro conta oltre 4,36 milioni di immobili, ma quasi un terzo della popolazione vive in abitazioni sovraffollate.

La Bulgaria vanta un patrimonio immobiliare record, nonostante il costante calo demografico, ma ciò non risolve i problemi di accessibilità e qualità degli alloggi. È quanto emerge da una nuova analisi dell'Istituto di Economia di Mercato (IME), condotta da Martin Makelov, stagista presso l'IME e studente alla London School of Economics. Secondo i dati, alla fine del 2025, nel Paese si contavano 4.360.805 unità abitative, oltre 36.000 in più rispetto all'anno precedente, a fronte di un calo demografico di 14.000 persone. Pertanto, vi sono 679 unità abitative ogni 1.000 abitanti, eppure i prezzi degli immobili continuano a salire a causa del forte squilibrio tra le aree con disponibilità di alloggi e le zone in cui si concentra la domanda.

Alla fine del 2025 , il patrimonio immobiliare in Bulgaria ha raggiunto le 4.360.805 unità, 36.612 in più rispetto all'anno precedente, mentre la popolazione è diminuita di 14.153 persone. Di conseguenza, ora ci sono 679 unità abitative ogni 1.000 abitanti. Nonostante ciò, i prezzi continuano a salire rapidamente e quasi un terzo della popolazione vive in abitazioni sovraffollate. La ragione di questa contraddizione risiede in un grave squilibrio geografico del patrimonio immobiliare: gran parte delle abitazioni esistenti si trova in regioni in declino demografico, mentre la crescita del patrimonio e della domanda è concentrata in pochi centri regionali.

Abbiamo molte unità abitative, ma le condizioni di vita sono precarie.

Nell'ultimo confronto dell'OCSE , la Bulgaria ha registrato il numero più alto di unità abitative ogni 1.000 abitanti nell'UE, circa 620, rispetto a una media di circa 515 per l'Unione. Croazia e Italia si sono classificate dopo la Bulgaria. Va notato che per queste statistiche, l'OCSE ha utilizzato il numero di unità abitative del censimento del 2021, ma lo ha confrontato con i valori della popolazione dei censimenti precedenti, sovrastimando significativamente il numero di residenti in Bulgaria. In altre parole, il numero effettivo di unità abitative ogni 1.000 abitanti era ancora più alto, circa 654, se si utilizzava il dato definitivo della popolazione del censimento del 2021.

Oltre a un ampio patrimonio immobiliare, la Bulgaria vanta anche un elevato tasso di proprietà immobiliare: l'86,1% dei bulgari vive in abitazioni di proprietà, una percentuale significativamente superiore alla media UE e a quella dei paesi dell'Europa occidentale. Tuttavia, questo non si traduce in una buona qualità degli alloggi e in prezzi accessibili. Uno dei problemi più gravi rimane il sovraffollamento : lo scorso anno, il 32,5% dei bulgari viveva in abitazioni con un numero di stanze insufficiente rispetto alle dimensioni del nucleo familiare, quasi il doppio della media UE (16,8%). Ciononostante, negli ultimi anni si è registrato un notevole miglioramento: la percentuale di persone che vivono in alloggi sovraffollati è diminuita di circa 15 punti percentuali rispetto al 2010, uno dei cali più consistenti nell'Unione. Questa diminuzione coincide con una riduzione della dimensione media delle famiglie, probabilmente anche grazie alle nuove costruzioni. Anche le percentuali di persone che non riescono a riscaldare adeguatamente le proprie abitazioni (16,1% nel 2025) e quelle con bollette arretrate (18,2%) sono diminuite significativamente negli ultimi anni, ma rimangono tra le più alte dell'UE.

La crescita netta del patrimonio immobiliare è prevalentemente urbana e fortemente concentrata.

Dalla fine del 2022 alla fine del 2025, il patrimonio immobiliare è aumentato complessivamente di 78.149 unità, pari all'1,82%. Nello stesso periodo, la popolazione è diminuita di circa 24.000 persone, ovvero dello 0,38%. Di conseguenza, il numero di unità abitative per persona è cresciuto simultaneamente a causa dell'espansione del patrimonio immobiliare e della contrazione demografica. Nel 2025, le città hanno rappresentato 33.712 unità dell'aumento netto totale del patrimonio immobiliare, pari al 92%. Dalla fine del 2022 alla fine del 2025, l'87% dell'aumento netto si è verificato nelle città. Tuttavia, il rapporto tra abitazioni e abitanti è significativamente più elevato nei villaggi: 814 unità ogni 1.000 persone, rispetto alle 631 delle città. Il rapporto più elevato nei villaggi è dovuto al loro spopolamento: tra il 2022 e il 2025, quasi tutto (96%) il calo demografico si è concentrato nei villaggi. Tuttavia, ciò non significa che vi sia un'offerta elevata dove la domanda è più forte: ad esempio, nelle città della provincia di Vidin il rapporto è di 789 alloggi ogni 1.000 abitanti, mentre a Sofia (capitale) è di 601 e solo di 554 nelle città della provincia di Plovdiv.

L'aumento del patrimonio immobiliare tra il 2022 e il 2025 si è concentrato in poche province: quasi il 74% si è verificato a Sofia (capitale), Burgas, Plovdiv e Varna. Nello stesso periodo, la popolazione è cresciuta solo in queste quattro province e a Kardzhali. In 26 delle 28 province, il patrimonio immobiliare è cresciuto più rapidamente della popolazione, con le sole eccezioni di Kardzhali e Burgas. Nella provincia di Kardzhali, la pressione demografica è stata maggiore: qui, il numero di unità abitative ogni 1.000 abitanti è sceso da 579 nel 2022 a 553 nel 2025.

L'abbondanza di alloggi è un segno di spopolamento

In molte province bulgare in declino demografico, l'elevato rapporto tra numero di abitazioni e popolazione non indica un'abbondanza di offerta effettiva e di nuove costruzioni, bensì un patrimonio immobiliare in parte vuoto, di difficile manutenzione o situato lontano dalle zone con maggiore domanda. Parte della spiegazione risiede nell'alta percentuale di case sfitte: nel censimento del 2021, queste rappresentavano circa il 38,9% del patrimonio immobiliare. Questa cifra era quasi il doppio della media UE nello stesso anno (19,7%) e la seconda più alta nell'Unione dopo la Croazia. Naturalmente, non tutte queste case sono vuote o disponibili sul mercato immobiliare, poiché includono immobili stagionali e seconde case.

L'accumulo di immobili a bassa domanda in comuni in declino demografico può avere conseguenze strutturali negative. Per i proprietari, la casa diventa un bene meno liquido, data la scarsità di potenziali acquirenti. L'ampio divario di prezzo rispetto alle città in crescita può inoltre limitare la mobilità del lavoro: vendere un immobile in una zona spopolata non basterà di certo per acquistare una casa in un'area in espansione. Inoltre, alcuni di questi immobili si trovano in condizioni talmente precarie da non poter essere utilizzati come garanzia per un mutuo.

I prezzi aumentano nonostante l'ampia disponibilità di alloggi.

Nel complesso, i dati non descrivono un unico mercato nazionale, bensì mercati fortemente frammentati geograficamente. La nuova offerta è concentrata in pochi centri in crescita e dinamici, mentre una parte consistente del patrimonio immobiliare esistente si trova in aree in via di spopolamento con una domanda debole. A livello nazionale, i prezzi degli immobili continuano a crescere rapidamente: dalla fine del 2022 alla fine del 2025, l'indice nominale dei prezzi delle case (che misura le transazioni effettivamente concluse) è aumentato del 47% , con una crescita relativamente maggiore a Sofia, Varna e Burgas. Nel primo trimestre del 2026, i prezzi degli immobili sono aumentati del 6,2% rispetto al trimestre precedente, il maggiore incremento nell'UE e oltre 5 volte superiore alla media dell'Unione (1,2%). Questa crescita dei prezzi si verifica in un contesto di crescita estremamente rapida dei mutui ipotecari. Alla fine di giugno, il valore dei mutui ipotecari ha raggiunto i 18,7 miliardi di euro, con un aumento del 26,4% rispetto all'anno precedente .

Mercati diversi richiedono politiche diverse

I dati dimostrano che il miglioramento delle condizioni abitative richiede soluzioni diverse a seconda delle regioni. Nelle città in crescita, ad esempio, sono necessari regolamenti edilizi prevedibili e un'adeguata pianificazione e finanziamento delle infrastrutture necessarie. L'offerta aggiuntiva può essere generata anche ristrutturando e reimmettendo sul mercato le case sfitte ancora utilizzabili. Nei comuni in fase di spopolamento, si può effettuare una valutazione del patrimonio immobiliare locale, seguita dalla riqualificazione degli edifici utilizzabili e dalla demolizione delle strutture pericolose e non recuperabili. Per raggiungere questo obiettivo, i comuni necessitano di accedere a dati affidabili sullo stato del patrimonio immobiliare e di una maggiore autonomia finanziaria per indirizzare le risorse in base alle priorità locali.

Autore: Martin Makelov, Istituto di Economia di Mercato (IME)