Коментар на д-р Десислава Калчева, член на Фискалния съвет
В своето заключително изявление на мисията по член IV за 2025 г. Международният валутен борд отправя препоръка за увеличаване на приходите от данъчното облагане на недвижимите имоти. Предложението на МВФ обхваща тема, която периодично се поставя в дневния фискален ред, а предложението за актуализация на данъчната основа на недвижимите имоти бе обект на активни дискусии в края на 2023 г. По време на бюджетната процедура за 2024 г. бе направено предложение да се индексира базисната данъчна оценка на недвижимите имоти, използвайки индексите на НСИ за цени на жилищата. Според направеното тогава предложение, се предвижда при отчетено сумарно изменение от над 10% на индекса за закупуване на нови и съществуващи имоти за двугодишен период, базисната данъчна стойност да се актуализира с отчетения коефициент на изменение. Актуализация се предлага и за коефициентът на местоположение.
Освен МВФ предложение за актуализация на данъчната оценка на недвижимите имоти дават Световната банки и Съветът на Европа. Кои са причините за това предложение? Основният мотив на институциите е, че данъчните оценки на недвижимите имоти се различават в пъти с пазарните оценки. Последната реална актуализация на данъчната оценка е извършена през 2007 г., когато тя се увеличава с 20%. Основната цел на промяната е да се отрази нарасналата пазарна цена на недвижимите имоти в страната. Независимо от изменението обаче, дори към 2007 г. стойността на имотите, използвана за данъчни цели, остава подценена. Другата основна причина, залегнала в предложението е наличието на трайна тенденция по нарастване на общинските разходи и формирането на бюджетни дефицити. Повишаващото се ниво на инфлацията, увеличението при минималната работна заплата и необходимостта от извършване на съществени капиталови разходи налагат търсенето на допълнителен ресурс за общинските бюджети.
Актуализацията на данъчната основа на недвижимите имоти е практика в страните-членки на Европейския съюз. През последните години Ирландия и Дания въвеждат периодична актуализация на данъчната основа. Хърватия също е предприела стъпки в посока реформа на данъците върху недвижимите имоти. В България регулярно е актуализирана данъчната основа до 2007 г., но след изменения в нормативната уредба тази практика е преустановена.
Ирландия
След направена реформа през 2013 г. данъчната оценка на имотите в Ирландия вече се определя и декларира от собствениците. Първоначално направената оценка през 2013 г. е валидна за 3 години и важи до края на 2016 г. До 2015 г. размерът на данъка върху жилищните имоти се определя от централната власт. След това местните власти получават права да променят размерите, определени от централната власт в диапазон от 15 процента. Всички приходи от данъка постъпват в общинските бюджети. През 2016 г. срокът на валидност на данъчната основа се увеличава на пет години. Как се определя данъчната оценка в Ирландия? Собственикът на недвижим имот самостоятелно изчислява данъчната оценка, която се равнява на пазарната стойност на имота. За целта, лицата обменят информация с приходната служба, която отговаря на въпроси на задължените лица и насочва към ползването на специализиран софтуер. При определяне на оценката, собствениците използват информация за имоти, които са подобни на притежаваните от тях (по вид и година на строителство). Необходимо е лицата да запазят копие от всички източници на информация, които използват, както и всяка друга документация, удостоверяваща направената от тях оценка. Службата по приходи може да поиска базовата информация за направената оценка, когато проверява подадените документи. Собствениците на имоти използват специализиран регистър на цени на продадените недвижими имоти в съответния жилищен район. Чрез регистъра, те получават информация за продажната цена на имоти, които са сходни по вид с техния имот. За да се изчисли реално пазарната стойност на имота, към обявената продажна цена се добавя ДДС в размер на 13.5%. Алтернативно, при определянето на данъчната оценка на недвижимите имоти, гражданите могат да ползват платените услуги на професионален оценител, който оценява имота по гореописания начин.
Дания
През 2017 г. централната власт в Дания инициира реформа в сферата на данъчното облагане и по-конкретно при данъка върху недвижимото имущество. В резултат на реформата данъчната оценка на недвижимите имоти се актуализира до размера на справедливите пазарни стойности на имотите. За да не се повиши значително данъчно бреме за гражданите, мерките, залегнали в реформата предвиждат първоначално намаляване на размера на данъка. Според приетите изменения, данъчната оценка на недвижимите имоти се преразглежда и актуализира на всяка втора година, започвайки от 2020 г. Новата данъчна система заменя номиналното данъчно замразяване на данъчното облагане на имуществото с пропорционално данъчно облагане, като запазва прогресивния елемент за най-скъпите жилища. Информация за стойността на актуализираните оценки на недвижимите имоти се подава от Датската агенция за оценка на имоти. Съгласно датското законодателство „При нормални пазарни условия, данъчната оценка на съответния имот, се определя на база категория на имота, като се вземат предвид годината на строителство, квадратурата на жилището, местоположението и други характеристики, определени в законодателството.“ При определяне на облагаемата стойност Датската агенция за оценка на имоти: (1) Определя цената на квадратен метър на база 15 реализирани продажби в района за последните шест години. Имотите трябва да бъдат сходни по вид и в една и съща географска област. (2) Съобразява определената цена на квадратен метър с характеристиките на имота. Анализира видът на строителни материали, годината на строителство на имота, местоположение, достъп до пътни артерии, до гори и т.н. (3) Предлага предварителната стойност на имота, която се определя като съотношение между претеглената площ на имота по коригираната цена на квадратен метър. (4) Определя крайната стойност на имота, като при финалната оценка се прилагат т.н. допълнителни критерии – замърсяване на въздуха и почвата, шум и други, които могат да понижат оценката на недвижимите имоти. След като имотът е преминал през четиристепенния модел, Датската агенция за оценка на имоти изпраща изготвената оценка на имота на собственика. На база реформата и предложените промени, в т.ч. използването на пазарните стойности като данъчни оценки, данъчното облагане на недвижимите имоти в Дания действа като автоматичен стабилизатор на пазара на недвижими имоти.
Хърватска
Необходимо е да се подчертае, че присъединяването към еврозоната също е съпроводено с реформи в данъчния сектор. Така например Хърватска въвежда нов данък върху недвижимите имоти, който цели да ограничи необитаемите и неизползваните жилища и да създаде предпоставки за спад в цените на жилищата с цел по-достъпно жилищно настаняване. Определянето на данъчното задължение се основава на няколко ключови фактора: (1) Вид и предназначение на имота – основни жилища, втори дом, ваканционни имоти, търговски площи. (2) Размер и пазарна стойност – по-големите и по-скъпи имоти попадат в по-високи данъчни категории. (3) Местоположение и инфраструктура – централните райони и добре развитите туристически зони се облагат с по-високи ставки. (4) Ниво на заетост – стимулите насърчават дългосрочното заемане и ограничават свободните имоти. Експерти констатират, че данъчната реформа е от решаващо значение за стабилизиране на градските бюджети и интегриране на Хърватска в европейската финансова система. Очакванията са промените да подобрят управлението на ресурсите от недвижими имоти и да допринесат за икономическата устойчивост на градовете.
Връщайки се на данъчната оценка на недвижимите имоти в България, следва да се посочи, че данъчната оценка на сгради или на части от сгради се определя въз основа на базисната данъчна стойност за един квадратен метър, корекционни коефициенти и площта по определена формула. Елементите, които участват във формулата и формират данъчната основа са: (1) базисната данъчна стойност на 1 кв.м. (в лв.), (2) коефициент за местоположение, (3) коефициент за инфраструктура, (4) коефициент за индивидуални характеристики, (5) коефициент за височина, (6) коефициент за овехтяване, (7) площта на сградата или част от нея в кв.м.
Реално потенциална актуализация на данъчната основа, ще обхване само един компонент от формулата, а именно базисната данъчна стойност на 1 кв.м. в лв. Въпреки това, изменението ще доведе до ръст на данъчните приходи на общините. Влияние ще има не само върху приходите от данък върху недвижимите имоти, но и върху данък при придобиване на имущество по възмезден начин (данък сделки). Към момента купувачите на имоти все още имат възможност да избират основата, по която да изповядат сделката – пазарна или данъчна. Доближаването на данъчната оценка до пазарната ще ограничи потенциалните негативни разлики в приходите, които постъпват в общинските бюджети.
Риск пред подобна реформа е увеличаване на общественото неодобрение поради прекомерно нарастване на задълженията към общинския бюджет. За неутрализиране/смекчаване на този ефект върху социалната поносимост, подходящ инструмент е предприемането на стъпки за намаляване на размера/ставката на данъка върху недвижимите имоти. Целта е да се постигне плавен преход в общото данъчно бреме - разходите да се балансират чрез постепенно увеличение, съобразено с платежоспособността на населението.
Основните ползи от подобна реформа са осигуряване на допълнителни приходи за покриване на нарастващите текущи разходи и разходи за издръжка, както и осигуряване на потенциален буфер за капиталови разходи. В момента общините в България са поставени в силна зависимост от целевите субсидии и трансфери и оперират в среда с намаляващ дял на собствените приходи в общите бюджетни постъпления. Увеличаването на собствените приходи, вкл. чрез актуализация на данъчната основа ще доведат до повишаване на нивото на фискална самостоятелност на местните власти, повишаване на дисциплината, по-добро разпределение на публичните ресурси и подобряване на общите консолидирани резултати.
Възможно е да се идентифицира и положително влияние и намаляване на общите дефицити, които много от общините в България генерират през последните години. За последното твърдение са необходими допълнителни изчисления. Също така увеличаването на данъчната основа може да послужи като инструмент за охлаждане на пазара на недвижимите имоти и да ограничи експанзията в сектора на ипотечното финансиране.